L’articolo di qualche giorno fa pubblicato su questo sito relativo al problema dei terreni sui quali tutti abbiamo  lavorato se non, in qualche caso, edificato le nostre case ha innescato una reazione tra i giornali locali che, più preparati e meglio organizzati di noi, hanno pubblicato i loro resoconti.
Primo fra questi il settimanale gratuito Dentro Magazine.

Caso Uniland: più di settemila metri quadri a rischio enfiteusi

L’eredità borghese per ora fa guadagnare solo la Spa bolognese, che nel 2007 perdeva del 43%

I FATTI
Lo scorso 29 dicembre 2007, in quel di Bologna, veniva emesso un comunicato stampa che ci riguardava, qua a Nord-Est di Roma, molto da vicino: “la Uni Land S.p.A. ed il Prof. Massimo Chiappini ieri hanno firmato un preliminare notarile trascritto relativo al trasferimento del 100% della proprietà dei terreni e dei diritti attivi e passivi relativi all’ “Eredità Anna Maria Borghese” siti a Nord-Est del comune di Roma, adiacenti il grande raccordo anulare e compresi tra la Nomentana e la Tiburtina […]”. Secondo le stime della stessa Uni Land, si tratterebbe di circa 7.400.000 metri quadrati di terreni situati tra Guidonia-Montecelio e vari comuni limitrofi: Tivoli, Mentana, Fonte Nuova, Monterotondo, Sant’Angelo Romano, Marcellina, Palombara Sabina e su su forse finanche a Rieti. Eh sì, il condizionale è d’obbligo perché, come spiega la stessa spa bolognese, viste le non dettagliate previsioni contrattuali con cui la Principessa Borghese cedeva tali terreni (atti che riportano la dicitura: “[…] con il presente si da atto che tutte le proprietà Borghese esistenti in detti comuni si intendono trasferite […]”) “non è ancora possibile definire puntualmente il perimetro totale dei beni dell’eredità stessa”. A questo punto sorge
spontanea una domanda: quanti di noi sapevano che, per esempio, metà Guidonia, compresi l’aeroporto militare “Alfredo Barbieri” e le cave di travertino erano in realtà di proprietà del Signor Chiappini? La storia vuole che, nel lontano 20 marzo 1947, la Principessa Anna Maria Borghese, oberata di debiti, sia costretta a cedere tutte queste terre al suo commercialista, Vittorio Chiappini che, morto nell’ottobre del 1971, le lascerà in eredità al figlio Massimo, architetto e docente universitario di urbanistica. Ed il Professore, dopo aver provato, prima nel settembre 2005 con una lettera di diffida alle autorità comunali di Guidonia Montecelio, e poi nel 2006 dirigendosi direttamente agli occupanti le “sue” proprietà, decide di affidarsi alla Uni Land S.p.A. perché lo aiuti a far valere i suoi diritti, ritenendola dotata “dei mezzi finanziari e della struttura operativa e gestionale, necessari per supportare economicamente e professionalmente l’attività di valorizzazione dell’ingente patrimonio immobiliare” a lui ormai facente capo. E come dovrà avvenire tale valorizzazione di terreni e immobili (circa 570 fabbricati) inseriti nell'”Eredità Borghese”? Perché è qui che viene il bello.

L’ENFITEUSI
Ci pensa l’enfiteusi, diritto molto in uso durante il feudalesimo, allo scopo di incentivare la produttività dei terreni incolti o poco produttivi, che trova regolamentazione nel codice civile del 1942 (artt. 957-977). La posizione dell’enfiteuta è sostanzialmente equiparata a quella di un proprietario, seppur gravato da alcuni obblighi, tra i quali i principali sono il miglioramento del fondo ottenuto in concessione e la corresponsione di un canone periodico al dominus.

L’IMPENNATA DI UNI LAND
Così, mentre qualche cittadino del Nord-Est romano si fa prendere dal panico (nonostante la promessa di far confluire parte dei fondi così raccolti ad una Fondazione Benefica che sarà dedicata a Vittorio e Massimo Chiappini), il nuovo dominus, la Uni Land S.p.A. di Monghidoro (BO), nei primi giorni del nuovo anno vede il suo titolo quotato in borsa schizzare in alto (dopo che nel 2007 aveva sostenuto a Piazza Affari una flessione del 43%) e può vantarsi di esser balzata al secondo posto in Europa in quanto ad assets posseduti. Una crescita veramente strabiliante se si pensa che la Uni Land nasce nel 2005 con l’acquisto, da parte di Cem Lux (una srl di piccole dimensioni), di quella che allora era la società quotata Perlier, una società in crisi che il gruppo immobiliare utilizzò come veicolo per la quotazione in borsa e il debutto sui mercati finanziari. La società si occupa oggi principalmente di House Building e Land Banking, cioè l’acquisizione di terreni agricoli o con basso grado di edificabilità e la loro successiva alienazione una volta valorizzati dal punto di vista urbanistico (avendo ottenuto le autorizzazioni necessarie all’edificazione o un maggior indice di edificabilità) ed eventualmente anche strutturale (quindi con costruzioni, che possono avere sia destinazione residenziale che commerciale).

DALL’ENFITEUSI ALL’USUCAPIONE
Ma sarà tutto vero? Dal 1947 ad oggi sono circa 60 anni in cui né Vittorio né Massimo Chiappini sembra abbiano mai fatto valere il loro diritto di enfiteusi su queste proprietà. L’ordinamento giuridico si fonda in proposito su un principio di carattere generale, quello di eliminare le situazioni di incertezza circa l’appartenenza dei beni. Per questo, se dal ’47 mai sono stati pagati i canoni enfiteutici annui e i due proprietari che si sono susseguiti non hanno mai utilizzato il loro “diritto di ricognizione” (in base al quale il concedente può richiedere, a sue spese, che ogni 19 anni gli venga riconosciuto il proprio diritto di proprietario da parte di chi si trova nel possesso del fondo enfiteutico) che interrompe i termini prescrittivi, l’enfiteusi si estingue per il suo non uso protratto per 20 anni. Estintasi pertanto l’enfiteusi alla fine degli anni ’60, c’è tutto il tempo necessario perché agisca l’usucapione, che è un modo di acquisto della proprietà basato sul perdurare del possesso di una cosa; e il tempo necessario per l’usucapione di beni immobili sono altri 20 anni). Dunque, nonostante l’ing. Alberto Mezzini, azionista principale di Uni Land, sostenga di aver aperto a Roma un ufficio che si occupa di reperire tutta la documentazione in proposito, cercando anche di superare le difficoltà nel riconciliare il catasto odierno con quello Pontificio, la questione potrebbe sgonfiarsi molto presto e l’allarme rientrare, anche se le leggi, si sa, son fatte di mille cavilli e cavillini. Maggiori delucidazioni ci potrebbero arrivare, in proposito, dalla soluzione della controversia tra Massimo Chiappini e Bartolomeo Terranova, l’imprenditore che due giorni prima della stipula dei preliminari di vendita di 40 appartamenti da lui costruiti a via Montelucci a Guidonia, si è visto citato in tribunale dal Professore con una richiesta danni di 12 milioni di euro per aver costruito su terreni di sua proprietà. Staremo a vedere.
Rita Lorrai

Fonte: Dentro Magazine del 11-01-08, pag. 4