Eccoci di nuovo al nodo Chiappini, cioè alla famosa eredità Borghese, problema che interessa buona parte dei cittadini di Sant’Angelo Romano, ma anche una sostanziosa fetta di quelli dei paesi vicini.

Per chiarezza, cominciamo col dire che Anna Maria Borghese ha ceduto tutti i diritti delle terre di sua proprietà a Vittorio Chiappini, padre di quel Massimo Chiappini che sta bombardando il territorio con strane lettere.

Passiamo proprio dal contenuto delle lettere.

Già l’oggetto delle lettera è eloquente: ESERCIZIO DEL DIRITTO DEL CONCEDENTE – RISCOSSIONE E RECUPERO CANONI ENFITEUTICI.

Il Chiappini precisa innanzitutto che i diritti sono stati trascritti da più di 20 anni e quindi ne risulta proprietario anche per usucapione. Richiede i canoni annui non riscossi fino ad oggi e precisa anche che le trasformazioni sui terreni (frazionamenti o concessioni edilizie) possono essere richieste solo dal proprietario (cioè lo stesso Chiappini) oppure dal livellario ma solo dopo affrancazione.

E qui comincia il bello.

Secondo Chiappini questa condizione può essere raggiunta soltanto attraverso il “pagamento dell’importo di affrancazione risultante dalla capitalizzazione del canone annuo sulla base dell’interesse legale e quantificato secondo i disposti delle recenti sentenze…”.

Tutto verissimo! Ma che significa? Quanto bisogna pagare per riscattarlo? E cos’è l’enfiteusi?

Cominciamo dall’ultima domanda. L’enfiteusi è un diritto reale, cioè un diritto che segue il bene indipendentemente dal proprietario e non può essere estinto per usucapione. Queste regole sull’enfiteusi sono scritte nel libro terzo del codice civile e più precisamente negli articoli dal 957 al 977 e nell’articolo 1164 che prevede appunto l’inapplicabilità dell’usucapione su questi beni.

A questo punto però dovremmo leggere più attentamente le sentenze che hanno con il tempo regolato la materia.

Innanzitutto secondo il codice civile il proprietario del fondo non può rifiutare la richiesta di affrancazione da parte del livellario. Lo svincolo è pari a 15 volte il canone di affitto annuale.

Ma quant’è il canone? Nessuno lo sa, almeno per quanto riguarda i nostri fondi (situazione tipica anche secondo la ben più esperta Agenzia del Territorio).

E qui intervengono le sentenze.

Innanzitutto i terreni sono stati divisi in 2 diverse tipologie:
– agricoli (enfiteusi rustiche);
– edificabili (enfiteusi urbane).

Per il terreno agricolo le sentenze della Corte Costituzionale 406 del 7-4-1988 e 143 del 23-5-1997 hanno previsto che il valore annuo sul quale calcolare il costo di affrancazione non potesse essere quello indicato dal reddito dominicale stabilendo invece che “la determinazione del canone enfiteutico sia periodicamente aggiornato mediante l’applicazione di coefficienti di maggiorazione idonei a mantenerne adeguata, con una ragionevole approssimazione, la corrispondenza con la effettiva realtà economica”.
Sempre riguardo i terreni agricoli, la legge distingue le enfiteusi antecedenti al 28-10-1941 da quelle successive.
Per quelle precedenti il costo dell’affrancazione è pari a 15 volte il reddito dominicale moltiplicato 1,80 quindi rivalutato dell’80%, mentre per quelle successive è pari all’indennità di esproprio, quindi il canone annuo è pari ad un quindicesimo dell’indennità di esproprio (anche se l’Agenzia del Territorio ritiene che non debba essere fatta distinzione tra prima e dopo il 1941).

Per il terreno edificabile invece, si è trovata una soluzione intermedia. L’Agenzia del Territorio ritiene infatti che per le aree edificabili il criterio dell’indennità di esproprio, essendo pari al valore venale del bene, determinerebbe un valore di affranco eccessivamente oneroso per l’enfiteuta, in considerazione del precedente canone.

Detto questo, siamo in attesa di una presa di posizione da parte delle amministrazioni comunali dei Comuni interessati al problema in difesa degli interessi dei propri cittadini che, in molti casi, hanno acquistato inconsapevolmente con atti notarili apparentemente senza problemi oppure cittadini che hanno il fondo da diverse generazioni e solo di recente hanno capito la reale entità del problema vista anche la latitanza del proprietario.